一、案件性质与核心争点
本案属于居间合同纠纷，争议焦点集中在：
- 《房地产求购确认书》2.4条款的效力
→ 是否构成《民法典》第496条意义上的格式条款？是否无效？（注：《民法典》已于2021年1月1日生效，此处将原《合同法》的相关规定进行更新。编者，2021年1月2日） - “跳单”违约的判断标准
→ 买方是否“利用”了中原公司提供的信息、机会等条件？ - 多个中介并行挂牌的情形下，买方通过其他中介成交是否违约
二、法院认定的关键法律观点
1. 合同性质与条款效力
- 法院认定，《确认书》实质是房屋买卖居间合同，2.4条款是防止跳单的格式条款，本质上是一种附条件违约金条款。
- 该条款并不免除中原公司的责任，也未显失公平，故有效。
- 法院强调该类条款在中介行业中普遍存在，其合理性在于保护中介合法收益。
2. “利用信息、机会”等条件的判断标准
- 核心要件：买方是否基于中原公司提供的特定信息、机会达成交易。
- 如果房源信息本身是公开的或通过其他正当途径可获得的，买方选择不同中介促成交易，不属于违约。
- 换句话说，违约的前提是买方交易的达成与中原公司提供的服务存在因果关系。
3. 本案事实的适用
- 卖方同时委托了多家中介挂牌，房源信息并非中原公司独有。
- 陶德华与卖方的交易是通过另一家房地产顾问公司促成，成交价格、谈判过程与中原公司无关。
- 因此，法院认定陶德华没有“利用”中原公司提供的信息或机会，不构成违约。
三、律师视角的实务分析
1. 对中介方的启示
- 签约要留痕：如果中介想主张违约，必须证明成交系依赖于其提供的信息或机会（例如房源首次展示、谈判撮合、价格磋商记录等）。
- 条款需细化：应明确界定“利用信息、机会”的含义，并设定合理的证据保留机制（签字看房记录、带看照片、价格谈判纪要等）。
- 避免信息公开化风险：如果房源已在多个平台或多家中介同时发布，中介在主张违约时的举证难度会大幅增加。
2. 对买方的启示
- 谨慎签署确认书：确认书或看房协议往往自带违约金条款，如果确实有意向购买，应明确约定期限和适用范围。
- 保留正当途径证据：如确系通过其他中介或公开渠道获知房源，应留存相关信息，以防被指控跳单。
- 避免实质性利用：即便是通过其他中介成交，也要确保交易价格、谈判过程等不依赖原中介的工作成果。
3. 法律适用要点
- 居间合同的履行与违约责任：应当有因果关系——买卖的达成要归功于中介的撮合。
- 格式条款审查：只要不违反《民法典》关于免责、加重责任、排除主要权利的禁止性规定，此类防跳单条款通常有效。（注：《民法典》已于2021年1月1日生效，此处将原《合同法》的相关规定进行更新。编者，2021年1月2日）
- 举证责任分配：主张违约的一方（中介）需证明买方的交易与其提供的服务存在直接联系。
四、结论性解读
本案确立了一个“双条件”跳单违约认定标准：
- 买方是否在协议约定期限内与房屋交易成功；
- 该交易是否直接利用了中介提供的房源信息或机会。
如果房源信息是公开的、非中介独占的，并且交易是通过其他正当渠道达成的，则不构成违约，即便买方曾与原中介签过防跳单条款。
附指导案例：
指导案例1号
上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）
基本案情
2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
